Cuando formalizas tu hipoteca con el banco no solo te comprometes a devolverle el préstamo mes a mes; hay, además, un montón de costes añadidos a los que hacer frente. Pero ¿quién debe pagar los gastos de hipoteca? ¿Tú o tu banco?

El notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los impuestos… Tanto si compramos una casa nueva como si es usada, hay que calcular que, aproximadamente y como media, un 10 % del precio total de la vivienda se nos va a ir en pagar estos costes iniciales. Dependiendo del precio del inmueble o del importe de la hipoteca, podemos calcular entre 3000 y 6000 € de gastos añadidos.

Hasta hace poco era normal que estos gastos los pagara el cliente. ¿Por qué? Porque sí, porque es el paganini sobre quien repercute todo. Por suerte algunas sentencias judiciales han dado la razón a aquellos consumidores que están dando el paso de demandar a los bancos porque no están de acuerdo en pagar los gastos de la hipoteca.

Los tribunales han dicho que no podía cargarse todo en el sufrido firmante de una hipoteca, porque esos pagos no le suponen ningún beneficio a él y porque está pagando por trámites que necesita también el banco; trámites que, a veces, incluso la propia entidad contrata con sus proveedores. Los jueces han considerado abusivas determinadas cláusulas.

¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?

Reclamar los gastos de hipoteca no quiere decir que nos den la razón, pero el cliente no tiene por qué asumirlos todos o, al menos, puede reclamar parte de los gastos que ha pagado por…

• Escritura del préstamo pagada a la notaría.
• Tasación de la vivienda si es de segunda mano.
• Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Gastos de gestoría si la ha contratado el banco.

Ningún banco va a devolver motu proprio esos gastos de hipoteca. Hay que acudir a los tribunales y eso es algo que no todo el mundo está dispuesto a hacer. Además, tenemos que contar con que puede que la sentencia no siempre sea la que esperaba el demandante. La primera sentencia de Madrid en 2015 fue favorable al cliente, otra en Lanzarote acaba de condenar al Santander a devolver 1190 €, una en Zamora también ha sido favorable porque la juez ha considerado abusivos los gastos de hipoteca y el banco deberá devolver los costes de la notaría, la gestoría, el Registro de la Propiedad, el impuesto de actos jurídicos documentados y la tasación. Sin embargo, en Navarra ha habido dos casos solo parcialmente favorables.

Los bancos dan un paso atrás

La mayoría de las entidades ya han comenzado a asumir los costes del Registro de la Propiedad y los gastos de notaría; unas al cien por cien, otras en un porcentaje. Es decir, no quieren una oleada de reclamaciones y se anticipan a cambiar las condiciones de sus préstamos.

Sea como fuere, nadie habrá pensado que, digan lo que digan los jueces, los bancos van a perder dinero. Así que todo aquel que solicite un préstamo para comprar una casa debe empezar por conocer los gastos de hipoteca que acarrea:

Notaría. Hay que hacer una escritura pública de compraventa que tiene un precio fijado por ley entre los 600 y los 850 €, dependiendo el precio del inmueble. Este importe puede subir algo si necesitamos más copias o algún trámite fuera de lo normal. Hasta hace poco lo pagaba el cliente, ahora puede que lo pague el banco.

Registro de la Propiedad. Es obligatorio inscribir la escritura en el Registro y el trámite cuesta entre 400 y 650 €, según el precio de la vivienda. Pueden existir algunas tarifas menores en algunos casos; por ejemplo, si se trata de viviendas de protección oficial. Hasta ahora se trataba de uno de los gastos de hipoteca que pagaba el cliente, ahora puede que lo pague el banco.

IVA. Los impuestos son distintos si la vivienda es nueva o de segunda mano. Cuando es nueva, hay que pagar un IVA del 10 % y si es de Protección Oficial, del 4 %. Se abona al vendedor y este lo transfiere a Hacienda. Lo paga el cliente.

IAJD. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía según cada comunidad autónoma, se paga entre 0,5 y el 1,5 % del importe de la compraventa. Es uno de los gastos de hipoteca que paga el cliente, pero puede negociarse con el banco.

ITP. Si la vivienda es usada, hay que pagar un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en lugar del IVA. Este impuesto varía según cada comunidad del 6 al 10 % del importe de la compraventa, aunque puede haber tipos reducidos para familias numerosas. Es alternativo al IVA.

Gestoría. Los trámites de compraventa de inmuebles son engorrosos, por eso lo mejor es que se ocupe una gestoría; aunque, claro, habrá que pagar. El precio puede rondar los 300 €, pero las tarifas son libres. Si el banco impone una gestoría determinada, debe ocuparse de abonar sus honorarios.

Tasación. En el caso de que la vivienda sea de segunda mano, será necesario hacer una tasación para conocer el valor real del inmueble y, en función de ello, conceder la hipoteca. El precio es oficial, la entidad tasadora cobrará entre 250 y 600 €, dependiendo de diversos factores. Lo normal es que este gasto lo pague el banco, principal interesado en conocer el estado del inmueble.

Nota simple. El Registro de la Propiedad puede emitir una nota simple informando de la titularidad de un inmueble, si hay cargas sobre él, limitaciones, etc. Esto es barato: 30 €.

La plusvalía municipal. Se trata de un impuesto municipal que paga el vendedor, tanto si es un promotor como si es el propietario de una vivienda de segunda mano. Depende del valor catastral y del tiempo que haya tenido el inmueble en su poder.

Comisión de apertura. La aplica el banco, y puede ser hasta del 2 % del capital prestado. Normalmente se deduce de la cantidad que entrega la entidad bancaria al solicitante del préstamo. Este es uno de los mayores gastos de la hipoteca.

No te cases con tu banco

Por más buena voluntad que presupongamos a nuestro banco, es impensable que vaya a perder dinero, digan lo que digan los jueces. Esto significa que aunque algunas entidades hayan empezado a no cargar todos los gastos de hipoteca al cliente, se han compensado aumentando las comisiones de apertura o poniendo un diferencial más alto, al menos en los primeros años.

Este diferencial también varía en función de los llamados «productos vinculados», es decir, nos harán descuentos a cambio de que hagamos con el banco nuestro seguro de vida vinculado a la hipoteca, por ejemplo.

¿Qué podemos hacer? Echar cuentas. En nuestro calculador de penalizaciones puedes ver si te compensa pagar un poco más por el diferencial y, a cambio, no hacerte el seguro de vida con tu banco, porque puedes llegar a ahorrar ¡hasta 1200 € al año!

Otra opción es aceptar y, al segundo año, cambiar el seguro de vida hipoteca que tenemos con el banco a una compañía de seguros. Ahorraremos mucho. Si lo deseas, calcúlalo en nuestro comparador. O llámanos: un corredor de seguros experto podrá asesorarte y ayudarte con los trámites.