Las determinaciones del TJUE sobre las hipotecas

Dado que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha tenido que manifestarse acerca de la legislación española sobre hipotecas, en este artículo vamos a explicar qué ha dictaminado el TJUE acerca de las hipotecas españolas y qué consecuencias tienen estas valoraciones.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y las hipotecas españolas

Desde Luxemburgo se alude a que las cláusulas incluidas en la gran mayoría de los contratos hipotecarios suscritos desde 1993 han sido abusivas. Por tanto, el planteamiento de este tribunal es anular de facto todas ellas. Veamos cuáles son.

Cláusula suelo y el problema de la retroactividad

En España, ha sido muy normal encontrar esta cláusula en los contratos de créditos hipotecarios. Aquí ha sido tolerada y ejecutada sin reparo alguno, sin embargo, desde Europa ya nos han dicho que es abusiva.

La primera intención de nuestro Tribunal Supremo fue resolver el problema con una retroactividad limitada. Sin embargo, el TJUE ordenó que la retroactividad debía ser total.

Tipo de interés

Otra de las sentencias que emitió el TJUE hizo referencia a lo abusivo del tipo de interés aplicable. En los años 90 ya se estableció una ley para regular la TAE. En la misma, concretamente en su artículo 19, se exponía que nunca podría aplicarse un tipo de interés que superase en 2.5 puntos el interés legal del dinero.

Esto fue pasado por alto por muchos bancos. Pero desde Europa se ha remarcado que cobrar estos tipos de interés creaba una descompensación en el contrato que no puede tolerarse. Por ello, todos aquellos afectados por intereses abusivos han podido reclamar el importe pagado de más en las cuotas mensuales de su hipoteca a las entidades que les ofrecieron estos contratos.

Cláusula techo

Aunque esta se presentó como la salvación para quienes temían la cláusula suelo, en la realidad su aplicación era inservible. Estaban hechas para que el interés subiera demasiado antes de que se aplicase este tope o techo en el pago. Pero logró convencer a millones de usuarios, que se conformaron con estos créditos y firmaron los contratos.

De igual forma, desde Luxemburgo se ha prohibido añadir este tipo de condiciones en la forma en la que se ha venido haciendo durante los años previos a la crisis.

Ejecución hipotecaria

Otra de las cuestiones que en Luxemburgo se han estudiado a conciencia ha sido la ejecución de la hipoteca y el plazo para aplicarla. En España era posible comenzar los trámites de un desahucio con una sola cuota impagada, algo que Spuznar ha considerado completamente fuera de lugar.

Spuznar es el abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y no ha dudado en remarcar que ante el abuso de las entidades bancarias, las medidas no pueden ser suavizadas. Se han transgredido los derechos de los europeos y hay que hacer justicia.

La negociación comenzó en el punto de que habría que esperar al impago de 36 cuotas antes de poder ordenar un desahucio. No obstante, la ley hipotecaria más reciente no se demora tanto en esta cuestión.

El papel del TJUE en las hipotecas y su reforma

Gracias a los planteamientos que se realizaron en Europa, nuestro legislador se ha visto obligado a realizar modificaciones sustanciales en la ley hipotecaria. Trata de luchar contra la opacidad de los contratos, aplicando medidas que aseguren el entendimiento de las condiciones por parte del usuario.

Además, limita la aplicación de las cláusulas abusivas y establece nuevos plazos para poder ejecutar una hipoteca. En definitiva, gracias a la visión del TJUE sobre las hipotecas, estos productos financieros son ahora en España mucho más justos y seguros. Y un consejo: no olvidemos contratar un seguro para la hipoteca que evite posibles impagos y los problemas derivados de esto.