El Alto Tribunal ha fallado a favor de los bancos en cuanto a quién debe asumir el pago del impuesto de constitución de la hipoteca. Según su sentencia, le toca pagar al consumidor el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. ¿Pero y el resto de gastos?

La decisión del Tribunal Supremo se refiere solo al impuesto AJD, y es contraria a decisiones anteriores de audiencias provinciales que habían considerado abusivo que los gastos de formalización de un préstamo hipotecario recayeran sobre el cliente de manera exclusiva.

Sin embargo, existen otros gastos en la constitución de una hipoteca, como son los gastos de notario, de tasación, de registro, de gestoría… que no deben recaer sobre los consumidores que solicitan un préstamo y que, probablemente, en caso de haber sido pagados, los bancos tendrían que devolver.

De hecho, algunas asociaciones de consumidores creen que alrededor del 50 % de los gastos pagados al formalizar la hipoteca podrían ser recuperados.

¿De qué importe estamos hablando?

El pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados supone la mayor parte de los gastos totales que genera la concesión de un préstamo. Y debe asumirlo quien contrata el crédito según la sentencia del Tribunal Supremo. Por un lado, es duro que el cliente tenga que asumir este gasto, pero, por otro, tampoco está mal saber a qué atenerse de una vez. Si estuviera claramente delimitado qué corresponde a cada parte no sería necesario marear a unos y a otros, ni dictar sentencias contradictorias entre unos tribunales y otros.

Esta sentencia del Tribunal Supremo termina con la posibilidad de incluir el importe del impuesto entre los gastos susceptibles de ser reclamados, ya que queda claro que corresponde al prestatario y no al prestamista.

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados es diferente en cada comunidad autónoma y varía también en función del valor del inmueble sobre el que recae la hipoteca. Su importe está entre el 0,5 % y el 1,5 % del préstamo hipotecario, una cantidad que puede ser muy elevada.

No existe un pronunciamiento judicial unánime sobre el resto de gastos de constitución de la hipoteca. De manera que quien desee puede negociar con su banco y también reclamar ante los tribunales…

• Los gastos notariales de formalización de la hipoteca (entre el 0,1 % y el 0,5 % del capital concedido).
• La inscripción en el registro de la propiedad, que cuesta un 0,2 % aproximadamente de lo que nos den de hipoteca.
• La tasación, una valoración que necesita el banco para saber que la casa que vamos a comprar cuesta el dinero que nos va a prestar.
• La gestoría, unos 300 € de media por hacer los papeleos.
• Los gastos de cancelación de hipoteca si ya se ha terminado de pagar.
• Las comisiones de apertura y cancelación del préstamo.

Reclamar la devolución de los gastos de hipoteca

Todos estos importes son muy variables. ¿Vale la pena reclamar la devolución de estos gastos una vez pagados? Cada uno deberá valorarlo.

Es posible que si el cliente realiza un escrito de reclamación a su banco, una reclamación previa a la vía judicial, este decida ofrecer alguna compensación en lugar de meterse en la vía judicial. Como los importes pueden ser muy dispares, el consumidor deberá asesorarse sobre qué podría conseguir. No vaya a ser que se meta en trámites largos, costosos y sin garantía de éxito, porque no todos los jueces tienen el mismo criterio.

Si se desea intentarlo, lo primero es interponer una reclamación formal en el departamento de atención al cliente del banco que ha concedido la hipoteca. Si este dice que no acepta la devolución o da la callada por respuesta, se puede reclamar ante el banco de España. Otra opción es pedir ayuda a una asociación de consumidores y unirse a otros perjudicados para hacer fuerza y ahorrar en costes. La tercera vía es acudir al juzgado a tramitar una demanda, contratar un abogado y esperar a que haya suerte, porque puede que no…

Mirando al futuro

Lo que sí merece la pena es que no nos engañen en el futuro.

Los gastos a la hora de solicitar una hipoteca suponen entre 3000 y 6000 euros de media, aunque cada situación es distinta. Lo adecuado será que el consumidor pague el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y que sea el banco el que asuma el resto de gastos.

En realidad, a los compradores lo que suele interesarles más es que las cuotas mensuales resulten lo más bajas posible para poder afrontar sus pagos mes a mes sin sobresaltos. Pero los consumidores harían bien en pensar a más largo plazo.

Para facilitar los pagos a los clientes los bancos suelen ofrecer vinculaciones, es decir rebajar el interés a cambio de vinculaciones. Las vinculaciones son la práctica de ofrecer otros productos que el cliente debe contratar con el banco que le da la hipoteca a cambio de un interés más reducido. Las vinculaciones más habituales son domiciliar la nómina, domiciliar recibos, tener tarjetas de crédito y débito y contratar varios seguros, de vida, de hogar, de protección de pagos y hacerse un plan de pensiones.

Conviene saber que la entidad no puede exigir su contratación. Es posible que nos ofrezca una rebaja del interés diferencial (el que aplica cada banco sobre un índice de referencia como puede ser el euríbor), pero hay que echar cuentas, porque lo más probable es que, aunque nos apliquen una penalización si no contratamos ningún seguro con ellos, nos resulte más ventajoso. Esto se puede saber fácilmente en nuestro calculador de penalizaciones. Con toda seguridad, el cliente se ahorrará mucho dinero al año si en vez de contratar su seguro de vida hipoteca con la entidad bancaria lo hace con una compañía de seguros. El ahorro es superior a la penalización. Compruébalo.