Adquirir una vivienda pasa por conseguir el préstamo hipotecario que permita disponer del dinero suficiente para hacer la compra. Pero la mayoría de personas firman con un banco la concesión de una hipoteca sin saber realmente todo lo que implica este compromiso. En consecuencia, en muchas ocasiones acaban encontrándose con sorpresas que condicionan de manera negativa su economía. Para evitar esto, es importante conocer bien el funcionamiento de una hipoteca antes de tomar una decisión.

El capital, elemento clave en una hipoteca básica

Al analizar cómo funciona una hipoteca, lo primero que hay que tener en cuenta es el capital que va a pedirse. Se denomina capital a la cantidad de dinero que se solicita al banco para hacer la adquisición. Lo más habitual es que solamente se financie el 80 % del valor de la casa o el 70 % en el caso de que sea una segunda vivienda. Por lo tanto, el cliente debe hacer frente al resto del importe.

Las entidades bancarias no proporcionan todo el capital que el cliente necesita para que este pueda demostrar su capacidad de ahorro, algo muy valorado por los bancos a la hora de decidir conceder un préstamo. Además, así no asumen todo el riesgo de la operación.

De todos modos, en casos específicos sí que se puede conseguir el 100 % del capital solicitado. Esencialmente, esto sucede si la tasación de la vivienda es superior al precio de mercado o si se pretende adquirir una de las propiedades del banco.

Los intereses y cómo funciona una hipoteca

Otro factor importante a la hora de entender el funcionamiento de una hipoteca básica son los diferentes tipos de interés que puede tener. Es decir, la cantidad de dinero que cobra la entidad financiera por hacer el préstamo. En función de este concepto, existen hipotecas:

– De tipo variable. Son las más habituales en España y se basan en un índice de referencia –el euríbor, esencialmente– al que se le añade un diferencial. Se revisan periódicamente.

– De tipo fijo. El interés es siempre el mismo durante todo el tiempo que dura la hipoteca.

– Mixtas. Su funcionamiento combina períodos de tipo fijo y variable.

Al hablar de intereses hipotecarios, es necesario también fijarse en la TAE, la tasa que incluye el interés aplicado al préstamo, el plazo de devolución y el resto de gastos asociados. Es el indicador que permite conocer el coste real de una hipoteca.

El periodo de amortización

Otra de las claves que hay que valorar en el momento de elegir una hipoteca es el periodo de amortización que ofrece. Es decir, el tiempo del que se dispondrá para devolver el capital prestado más los intereses. Durante todos estos años habrá que hacer frente a pagos mensuales.

Hay que tener en cuenta que una hipoteca con más tiempo de amortización implica el pago de mensualidades menores, pero también de más intereses. Es necesario asimilar que las cuotas mensuales irán cambiando en función del tiempo si se ha contratado un préstamo de intereses variables.

La fórmula de amortización

Finalmente, antes de elegir una hipoteca hay que tener en cuenta también el modelo de amortización. En otras palabras, la fórmula matemática que usará la entidad bancaria para saber cómo se desarrollará la devolución del capital.

El sistema de amortización que se usa habitualmente en España es el denominado francés. Implica que la cuota pagadera será siempre la misma, solamente teniendo en cuenta las subidas o bajadas del índice de referencia. Por lo tanto, es un elemento fundamental para entender cómo es realmente el funcionamiento de una hipoteca. ¡Pregúntanos cualquier duda que tengas sobre las hipotecas!